Процедура покупки

Недвижимость может быть приобретена как на физическое, так и на юридическое лицо. Компании или фирмы, образованные и зарегистрированные в Италии, в которых компаньоны, акционеры - иностранцы, считаются итальянскими и обязаны придерживаться итальянского законодательства. Иностранцы имеют право приобретать любую недвижимость (жилую или коммерческую) без любых ограничений. Приобрести можно как готовую (существующую) недвижимость, так и строящуюся недвижимость. В каждой сделке при покупке недвижимости, участвует нотариус. Нотариус в Италии контролирует чистоту сделки в целом, однако участие Агента Покупателя является необходимым условием, т.к. Агент Покупателя собирает все необходимые справки для окончательной сделки у Нотариуса, проверяет соответствие недвижимости градостроительным нормам, наличие возможных обременений, ипотек и возможных прав 3-х лиц.


Покупка готовой (существующей) недвижимости:

Для россиян каких-либо запретов или ограничений на приобретение недвижимости в Италии не существует. При покупке стоит воспользоваться услугами, предоставляемыми специализированными агентствами, к которых есть лицензия.

Покупка

Как только вы нашли недвижимость, удовлетворяющую вашим потребностям, необходимо составить предложение о покупке (Proposta d'acquisto),  оно должно быть подписано и покупателем, и продавцом. Если вы приобретаете недвижимость через агентство, оно берет на себя вопрос составления предложения. В данном договоре обязательно указываются данные продавца и покупателя, исчерпывающая информация об объекте покупки, условия и сроки оплаты и подписания предварительного договора (Compromesso). В момент подписания покупатель должен внести задаток (до 10%) от полной стоимости недвижимости. Величину задатка можно обговаривать и торговаться. Данная сумма в счет покупки при подписании предварительного договора. Обычно, на данном этапе все покупатели стараются внести наиболее меньшую сумму.

Юридическое исследование документов объекта покупки проходит до подписания предложения о покупке.

Предложение о покупке иногда делают на более низкую цену недвижимости, чем та, что была предложена владельцем, владелец может как принять, так и отказаться от предложения. Он также может выдвинуть ответные условия, в которых предложит купить, к примеру, гараж за некоторую сумму. А покупатель имеет право в предложении требовать, например, поменять ванну на душ.

Перед тем, как подписать предложение, надо получить налоговый код плательщика (codice fiscal) – его можно получить в местных налоговых, а так же в посольстве Италии в Москве. Без данного кода открыть счет в банках Италии нельзя. Общепринятая практика такова, что все расчеты между продавцом и покупателем производятся со счетов в банках Италии.

В случае отказа покупателе от приобретения недвижимости, его задаток не возвращается. Если продавец стал причиной срыва сделки, депозит вернется покупателю в двойном размере.

Предварительный договор (Compromesso) подписывается после оформления предложения о покупке. В нем должны быть указаны условия подписания основного договора (Rogito), исчерпывающие данные о продавце и покупателе, детальнейшее описание недвижимости и его месторасположения и данные о стоимости и сроках оплаты, кроме того также указывается дата завершения сделки. Также продавце должен прогарантировать свое право на владение данной недвижимостью.

На этом этапе нужно платить аванс, он обычно достигает 20% от стоимости недвижимости. Размеры аванса может изменятся в зависимости от суммы, которая была внесена при подписании предложения и договоренностей между сторонами сделки. Этот договор должен быть заверен у нотариуса.

С того момента, как подписан Compromesso до финальной стадии сделки, подписания Rogita и передачи права на собственность новому хозяину проходит 1-3 месяца. За этот срок нотариус готовит документы и проводит различные оценки объекта продажи.

Rogitoобычно подписывается у нотариуса в присутствии обеих сторон сделки, агента недвижимости и оператора ипотеки (если она используется). Если ипотека взята, в договоре прописывают все ее условия. Право на собственность передается новому хозяину после подписания договора о купле-продаже.

Всю оставшуюся сумму покупки, прочие сборы и налоги нет необходиомости оплачивать до подписания договора. Часто вся сумма лежит на личном счете покупателя в банке Италии, соответственно, при подписании договора в нотариальной конторе, покупатель выписывает банковские чеки для оплаты стоимости недвижимости, услуг нотариальной конторы, налоги и прочие услуги, например, переводчика. В случае, если недвижимость была под ипотекой, продавец выписывает чек в пользу банка на снятие ипотеки.

Договор Rogito подписывает либо сам покупатель, либо его доверенное лицо. В случае, если у продавца нет возможности быть при подписании Rogito, следует сделать доверенность (в присутствии юриста), после чего ее необходимо отнести в МИД в своей стране, где она будет утверждена апостилем и вернуть ее обратно в Италию.

После того, как договор подписан, недвижимость будет зарегистрирована в  бюро регистрации недвижимого имущества.

Прочие расходы

Услуги агентства недвижимости обойдутся в 3-5% от суммы покупки, нотариальная контора запросит до 1% от суммы контракта. Нотариальные сборы и бонус оценщика выплачиваются в момент подписания финального договора. Обычно, нотариальные конторы работают вместе с оценщиками, соответственно, оплату за эти услуги они берут напрямую.

Покупка недвижимости в Италии подлежит обложению тремя видами налогов – (Imposta Catastale), регистрационный сбор (Imposta sul Registro) и налог на ипотеку (Tassa Ipotecaria). Их сумма составит порядка 10% от стоимости недвижимости.

Налогооблагаемой базой является кадастровая стоимость недвижимости, она обычно ниже рыночной.

Ипотека

Россияне вправе претендовать в Италии на ипотечное кредитовании, но в 2012 году его получение усложнилось. Чтобы получить кредит надо доказать свою высокую платежеспособность. В 2012 году сумма ипотеки не может быть более 65% от стоимости приобретаемой недвижимости. Ставки ипотеки на сегодня составляют 4-5%, а срок от 5 до 30 лет.


Покупка строящейся недвижимости:

  1. Прежде чем получить с покупателей недвижимости деньги, застройщик должен получить в банке гарантию (garanzia). В том случае, если недвижимость не будет достроена (по причине банкротства, проблем со здоровьем, смерти и т.д.) банк возвращает полностью сумму (fideiussione), которая была переведена на счет застройщика. Таким образом, покупатель полностью гарантирован от потерь.
  2. Заключается резервационное соглашение -contratti di reservazione.
  3. Прописываются условия платежей - Stati di pagamenti (например, первоначальный взнос 5%, затем выплачиваются остальные суммы, согласно этапам строительства, например: 25% при закладке фундамента и т.д.).
  4. После заключения контракта купли-продажи (atto) покупатель становится владельцем.
  5. При сдаче недвижимости в эксплуатацию, владелец смотрит недвижимость и составляет акт передачи(Verbale di consegna), где обозначает все недостатки и недоработки. Застройщик в обозначенный срок должен их устранить. После этого составляется новый документ, где владелец недвижимости соглашается с окончанием строительства (принимает недвижимость в эксплуатацию).
  6. Assicurazione decinale – годовая страховка на новую недвижимость. Если возникают серьезные проблемы, страхователь обязан их устранять.

О налогах и расходах

При приобретении  собственности в новостройках от застройщика (юр. лица)

  1. НДС (I.V.A.): в размере 10% от договорной цены,
  2. Гербовыйсбор(Imposta di Registro) - 168 евро
  3. Ипотечныйсбор(Imposta Ipotecaria) - 168 евро
  4. Кадастровыйсбор(Imposta Catastale) - 168 евро

При покупке вторичной недвижимости у физического (частного) лица НДС не платится. Оплачиваются только следующие налоги, которые рассчитываются в процентном соотношении от кадастровой стоимости недвижимости:

  1. Гербовыйсбор(Imposta di Registro) – 7 %
  2. Ипотечныйсбор(Imposta Ipotecaria)– 2 %
  3. Кадастровыйсбор(Imposta Catastale) – 1 %
  4. Услуги нотариуса: на текущий момент порядка 2,5%  от стоимости недвижимости указанной в договоре.

Ежегодные налоги и затраты на приобретенную недвижимость

Несмотря на отсутствие в Италии налога на имущество, собственнику жилья предстоят следующие ежегодные расходы:

  1. Местный налог на недвижимость (ICI )примерно 0,4%-0,7%, сумма налога рассчитывается от  кадастровой стоимости (rendita catastale) недвижимости, которая ниже  контрактной стоимости на 50-60%;
  2. Вне зависимости от того, проживает или нет владелец в приобретенной собственности, он обязан осуществлять следующие платежи:

- электричество: порядка 180 евро в год плюс показания счетчика;

- вода: порядка 190 евро в год;

- вывоз мусора: порядка 100 евро в год;

Оплата может осуществляться со счета владельца в итальянском банке.